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Immobilier: «Espérer une baisse des prix des biens haut de gamme à Paris et dans la première couronne relève du fantasme»

Clémence Esnouf

Le 26 Mars 2012.

Avec une offre et un volume des transactions en baisse mais une demande en hausse, les prix de l’immobilier de qualité vont se maintenir en 2012. Les propriétaires de maisons qui souhaitaient déménager pour plus grand, étudient sérieusement la récente possibilité d’augmenter leur surface habitable.

«S’il est indéniable que le volume des transactions se réduit, espérer une baisse des prix des biens haut de gamme à Paris et dans la première couronne relève du fantasme » selon Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker France & Monaco. Car nous nous trouvons face à une situation originale : la demande s’accroît alors que l’offre se réduit. Les dernières « crises » immobilières présentaient le portrait inverse : la demande diminuait, provoquant un accroissement des biens à vendre, et, par ricochet, une baisse des prix.

Concernant la demande, nous le constatons, en effet, elle augmente. Paris et les villes cotées de la première couronne attirent toujours plus d’acquéreurs, notamment étrangers pour Paris. Il y a, par exemple, 19 nouveaux millionnaires par jour au Brésil, indiquait une récente étude… le marché français de l’immobilier de luxe le ressent ; Les demandes de recherches d’appartements effectuées par des Brésiliens s’accentuent.

Les acquéreurs français, de leur côté, n’ont pas de soucis à se faire financer, à des taux d’intérêt toujours attractifs : la clientèle dont l’emploi et les revenus sont sécurisés est, au contraire, bienvenue dans les établissements bancaires qui ont resserré les conditions d’octroi aux familles dont la situation est plus aléatoire.

L’offre, de son côté, se raréfie. Quatre raisons principales :

  • la récente taxation des plus-values sur la revente des résidences secondaires et des investissements locatifs incite de nombreux propriétaires à reculer leur projet de vente.
  • Les aléas des marchés boursiers incitent l’investisseur prudent à conserver son patrimoine immobilier ;
  • La période d’élection présidentielle, comme d’habitude, engendre un certain attentisme de certains propriétaires ;
  • La dernière proposition du gouvernement facilitant l’augmentation de la surface habitable – loi relative à la majoration des droits à construire, parue le 21 mars au JO – ouvre de nouvelles opportunités aux propriétaires. Une mesure qui vient s’ajouter à celle de la suppression des permis de construire depuis le 1er janvier 2012, pour les extensions jusqu'à 40 m².

Dans ces conditions, des clients qui pensaient déménager pour acheter une maison plus grande, la plupart du temps en contractant un prêt immobilier, étudient actuellement très sérieusement la possibilité de s’agrandir.
En termes de coût, le calcul est rapide et donne nettement l’avantage à l’agrandissement : outre le fait que l’on échappe, en cas de non déménagement, aux frais de mutation, l’espoir d’une plus-value plus importante, à terme, est très attractive.

 


Exemple : un propriétaire possédant un terrain de 200 m², dans les Hauts-de-Seine où le prix moyen atteint 5.000 € le m² et où le COS est de 0,65, a le droit de construire une surface de plancher des constructions de 130 m² (surface habitable de la maison). Compte tenu des nouvelles possibilités, il décide de réaliser une extension de 39 m², représentant 30% de plus (deux chambres et une salle d’eau, par exemple). La maison aura donc, à terme, une surface habitable de 169 m². Le coût de cette extension va lui coûter, environ, 1.300 € par m², soit un peu plus de 50.000 € de travaux… Alors que l’augmentation de la valeur de la maison va représenter, elle, 195.000 € (référence au prix moyen de 5.000 € le m²). Au final, si cette maison était revendue après les travaux, elle coûterait non plus 650.000 €, mais 845.000 €. Une augmentation de valeur nette (prix des travaux compris) égale donc à 145.000 €
Si le propriétaire avait déménagé pour s’acheter une autre maison identique à celle qu’il a agrandie, il l’aurait donc achetée au même prix de 845.000 € et aurait du régler au notaire des frais globaux (y compris les taxes d’Etat) de 55.000 €. Soit un gain immédiat de 200.000€.

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